Mit seinem Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) hat der Bundesfinanzhof (BFH) zur steuerlichen Behandlung von Ferienwohnungen erneut Stellung bezogen und Leitlinien in Bezug auf die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung an Feriengäste entwickelt. Künftig ist für die Beurteilung der ortsüblichen Vermietungszeit nicht mehr allein das jeweilige Kalenderjahr maßgeblich, sondern der Mehrjahresvergleich über drei bis fünf Jahre.
1.Sachverhalt
Die Klägerin vermietete ab 2016 eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste und hielt diese für diese Nutzung vor. In den Jahren 2017 und 2018 entstanden Werbungskostenüberschüsse, die nicht seitens des Finanzamts anerkannt wurden, da die Überschusserzielungsabsicht fehle. Das zuständige Finanzgericht folgte der Einschätzung des Finanzamts.
2.Kernaussagen des BFH
1. Typisierung bleibt bestehen – mit quantitativer Grenze
Der BFH hält an der Rechtsprechung fest, dass bei ausschließlicher Vermietung an Feriengäste und Bereithaltung der Wohnung in der übrigen Zeit typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist. Voraussetzung hierfür ist, dass die tatsächliche Vermietungsdauer die ortsübliche nicht erheblich unterschreitet (Abweichung von mind. 25 %).
2. Mehrjahresvergleich anstelle der Einzeljahresbetrachtung
Anstelle einer Einzeljahresbetrachtung ist vielmehr auf die tatsächliche Auslastung über einen Zeitraum von drei bis fünf Jahren mit dem regionalen Durchschnitt abzustellen. Hierdurch sollen kurzzeitige Schwankungen ausgeglichen werden.
Da das Finanzgericht keine Feststellungen zu einem Mehrjahreszeitraum getroffen hatte, hat der BFH das Urteil aufgehoben und die Sache zurückgewiesen.
3.Praxisbedeutung
Die Möglichkeit, die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend zu unterstellen, bleibt grundsätzlich erhalten. Entscheidend ist die tatsächliche Vermietung im Verhältnis zur ortsüblichen Vermietungsdauer. Auch hier stellt der BFH klar, dass eine Unterschreitung der ortsüblichen Vermietungszeit um mindestens 25 % als erheblich einzustufen ist.
Zusätzlich verlangt der BFH ausdrücklich eine Betrachtungszeit über drei bis fünf Jahre. Auf der einen Seite erhöhen sich durch diese Änderung die Anforderungen an Dokumentation und Vergleichsdaten, auf der anderen Seite wird die Argumentation in Fällen von Renovierungen und temporären Leerständen vereinfacht. Sollte die ortsübliche Vermietungszeit über den Mehrjahreszeitraum erheblich unterschritten werden, entfällt die typisierende Annahme, sodass in diesen Fällen eine Prognoserechnung erforderlich ist (Totalüberschuss über einen Zeitraum von 30 Jahren oder einen kürzeren Zeitraum, wenn die Nutzung von vornherein begrenzt geplant wurde).
4.Fazit
Das Urteil des BFH stärkt einerseits die bisherige typisierende Rechtsprechung auf diesem Gebiet, stellt andererseits aber auch neue Anforderungen an deren Anwendung. Durch die Einführung des Mehrjahresvergleichs erhöht sich zwar die Transparenz, aber auch die Prüfpflichten der Steuerpflichtigen und Berater. Eine belastbare und dokumentierte Belegungsstrategie sollte künftig vorliegen, damit Werbungskostenüberschüsse bei Ferienwohnungen anerkannt werden.
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