1. Ausgangslage Fallstudie
Der A (Verkäufer) hält 100% der Geschäftsanteile an der A-GmbH (Zielgesellschaft). Diese wiederum hält ein Grundstück. Die Finanzierung des Grundstückes erfolgte vorwiegend mit Fremdkapital. Zur Finanzierung wurden Investitionszuschüsse in Anspruch genommen. B (Käufer) plant nun den Erwerb sämtlicher Geschäftsanteile an der A-GmbH. Die Transaktion soll so strukturiert werden, dass zunächst das Grundstück durch die C-GmbH und die Geschäftsanteile an der A-GmbH durch B selbst erworben werden. Es ist weiterhin vereinbart, dass der auf die Grundstücksveräußerung entfallende Kaufpreis an den Verkäufer A ausgeschüttet wird. Gründe für diese Vorgehensweise können die Trennung von Risiken oder die Bereitstellung zusätzlicher Sicherheiten für die finanzierende Bank sein.
Im Folgenden werden vier zentrale Herausforderungen dieser Konstellation näher betrachtet:
- Wie kann der Kaufpreis aus dem Grundstücksverkauf dem
Verkäufer zuteilwerden?
- Welcher Betrag des Kaufpreises kann tatsächlich ausgeschüttet werden?
- Wie vermeidet man Rückzahlungspflichten aus dem Locked-Box-Prinzip?
- Welche Besonderheiten sind bei der Gewinnzurechnung der Zielgesellschaft zwischen Verkäufer und Käufer zu beachten?
2. Wie kann der Kaufpreis aus dem Grundstücksverkauf dem Verkäuferzuteilwerden?
Das Problem: Der Kaufpreis für das Grundstück soll dem Verkäufer
zustehen. Die Zahlung des Grundstückskaufpreises erfolgt allerdings nicht an den Verkäufer, sondern an die Zielgesellschaft als Eigentümerin des Grundstücks. Die finanzierenden Banken werden allerdings einem Verkauf des Grundstückes nur dann zustimmen, wenn sie direkt von der C-GmbH den Teil des Kaufpreises erhalten, den sie zur Befriedigung der Restvaluta und der möglichen Vorfälligkeitsentschädigung benötigt. Daher ist ein zusätzlicher Schritt erforderlich, um das Geld aus der Zielgesellschaft an den Verkäufer weiterzuleiten.
Der Grundstückskaufpreis kann dem Verkäufer beispielsweise durch eine Ausschüttung von der Zielgesellschaft zuteilwerden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass nur der handelsrechtliche Jahresüberschuss sowie die weiteren handelsrechtlichen Eigenkapitalbestandteile (Gewinn- und Kapitalrücklagen) der Zielgesellschaft ausgeschüttet werden können. Aus der Veräußerung des Grundstücks ergibt sich zwar ein höherer Jahresüberschuss. Dieser allein reicht allerdings nicht zur Ausschüttung des gesamten Grundstückskaufpreises aus, da nur der den Buchwert des Grundstücks übersteigende Kaufpreis als Gewinn gilt.
Die Lösung:
3. Welcher Betrag des Kaufpreises kann tatsächlich ausgeschüttet werden?
Das Problem: Der Verkaufspreis des Grundstücks unterliegt verschiedenen Abzügen, die vor der Ausschüttung berücksichtigt werden müssen. Eine fehlerhafte Berechnung kann zu überhöhten Erwartungen oder steuerlichen Risiken für den Verkäufer oder den Käufer führen.
Mögliche Abzüge:
-
Bestehende Finanzierungskredite sind vorrangig zurück-
zuführen.
-
Steuern auf Ebene der Zielgesellschaft: Der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf unterliegt der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Nach dem Übergang der Anteile an der Zielgesellschaft würde diese Steuer wirtschaftlich den Käufer treffen. Es ist sicherzustellen, dass die Zielgesellschaft ausreichende Mittel zur Entrichtung der Steuerzahlungen hat.
-
Investitionszuschüsse: Falls das Grundstück innerhalb des Förderzeitraumes veräußert wird, sind Rückzahlungsverpflichtungen zu berücksichtigen.
-
Kapitalertragsteuer: Die Ausschüttung an den Verkäufer löst regelmäßig Kapitalertragsteuer aus, was bei der Ermittlung des Auszahlungsbetrages zu beachten ist.
Die Lösung:
- Frühzeitige und präzise Berechnung des Ausschüttungsbetrags unter Einbeziehung aller relevanten Abzüge.
- Beratung durch rechtliche und steuerliche Experten zur
Vermeidung unerwarteter finanzieller Nachteile.
4. Wie vermeidet man Rückzahlungspflichten aus dem Locked-Box-Prinzip?
Das Problem: Unternehmenskaufverträge basieren oft auf dem Locked-Box-Prinzip, bei dem der Kaufpreis zu einem bestimmten in der Vergangenheit liegenden Stichtag (wie dem letzten Jahresabschluss) fixiert wird. Nach diesem Zeitpunkt dürfen keine Werte mehr aus der Gesellschaft abfließen, es sei denn, sie sind explizit als permitted Leakage zugelassen.
Falls der Kaufpreis für das Grundstück erst nach dem Stichtag ausgekehrt wird, kann dies gegen die Locked-Box-Regelung verstoßen. Der Verkäufer könnte dann verpflichtet sein, den ausgekehrten Betrag an den Käufer ganz oder teilweise zurückzuzahlen, selbst wenn diese Gestaltung der Transaktion von beiden Parteien gewollt war.
Die Lösung:
- Der Unternehmenskaufvertrag muss eine ausdrückliche
Ausnahme für die Auskehrung des Grundstückskaufpreises
- Alternativ kann die Auskehrung vor dem wirtschaftlichen Stichtag erfolgen.
5. Welche Besonderheiten sind bei der Gewinnzurechnung der Zielgesellschaft zwischen Verkäufer und Käufer zu beachten?
Beim Verkauf des Grundstücks durch die Zielgesellschaft entsteht in der Regel ein bilanzieller Gewinn. Der Verkäufer möchte nun, dass ihm der Gewinn des laufenden Geschäftsjahres (einschließlich des Gewinns aus dem Grundstücksverkauf) zusteht und vor dem Abschluss der Transaktion ausgeschüttet wird.
Sofern der Verkäufer auch den Gewinn des Geschäftsjahres des Grundstücksverkaufs beansprucht, sind klare vertragliche Regelungen erforderlich, um eine Doppelberücksichtigung des Grundstücksverkaufs zu vermeiden. Zum einen erhält der Verkäufer die Auskehrung des Kaufpreises aus dem Grundstücksverkauf. Zum anderen würde er durch die Zuordnung des Gewinns des Geschäftsjahres des Grundstücksverkaufs zusätzlich einen durch die Grundstücksveräußerung erhöhten Gewinn bekommen.
Die Lösung:
Ausführliche Informationen haben wir in einem PDF-Dokument zusammengestellt,
dass Sie untenstehend herunterladen können.
- Im Geschäftsanteilkaufvertrag sind eindeutige Regelungen zur Gewinnzuordnung und -ausschüttung festzuhalten.
6. Unser Beratungsansatz
Diese komplexe Fallgestaltung erfordert eine interdisziplinäre Beratung, die rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte kombiniert. Unsere Expertise umfasst:
✔ Vertragsgestaltung: Sicherstellung einer klaren und wirtschaftlich vorteilhaften Gewinnzuordnung
✔ Steuerliche Optimierung: Reduktion steuerlicher Belastungen durch eine effiziente Strukturierung der Ausschüttung.
✔ Finanzielle Bewertung: Ermittlung der tatsächlich ausschüttungs-
fähigen Mittel und Vermeidung unerwarteter Abzüge.
Wir begleiten unsere Mandanten durch den gesamten Transaktionsprozess, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden und eine rechtssichere Abwicklung zu gewährleisten.
7. Zusammenfassung: Augen auf bei dem separaten Verkauf eines Grundstücks
Die vorgelagerte Veräußerung eines Grundstücks kann wirtschaftlich sinnvoll sein, birgt jedoch rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche
Risiken. Ohne eine klare vertragliche Gestaltung kann es ungewollt zu wirtschaftlich nachteiligen Ergebnissen oder falschen Erwartungen kommen.
Mit einer frühzeitigen Planung und vertraglichen Absicherung lassen sich diese Risiken vermeiden. Wir stehen Ihnen als Partner für eine rechtlich, steuerlich und wirtschaftlich durchdachte Transaktionsstruktur zur Verfügung.
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