Die Finanzverwaltung hat kürzlich einige Erlasse zur Grunderwerbsteuer überarbeitet. Die entsprechenden Änderungen sind im Folgenden zusammengefasst:
1. Sog. „Zurechnungserlass“ (Oberste Finanzbehörden der Länder v. 10.03.2026 – S 4501)
Nach den BFH-Urteilen vom 01.12.2021 und 14.12.2022 hatte die Finanzverwaltung ihre Auffassung zur Zurechnung von Grundstücken in einem Ländererlass vom 16.10.2023 dargestellt. Mit Einführung des § 1 Abs. 4a GrEStG durch das Jahressteuergesetz 2024 wurde erstmals gesetzlich geregelt, wann ein Grundstück einem Rechtsträger zuzuordnen ist. Ziel war es insbesondere, die zuvor kritisierte mögliche Mehrfachzurechnung zu beenden. Danach führt ein Erwerbstat-
bestand nach § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG nicht mehr automatisch zu einer Zurechnung beim Erwerber. Die Neuregelung gilt für Vorgänge ab dem 06.12.2024.
Der neue Ländererlass vom 10.03.2026 unterscheidet daher zwischen Altfällen bis zum 05.12.2024 und Neufällen ab dem 06.12.2024. Für Altfälle bleibt die bisherige, umstrittene Verwaltungsauffassung bestehen, weshalb weiterhin Einsprüche empfohlen werden. Für neue Erwerbsvorgänge gilt hingegen: Das Grundstück wird grundsätzlich der Gesellschaft zugerechnet, die zuletzt einen steuerbaren Grundtatbestand verwirklicht hat. Eine Doppelzurechnung ist nur noch ausnahmsweise möglich, etwa bei Vorliegen einer Verwertungsbefugnis eines anderen Rechtsträgers. Zudem enthält der Erlass Klarstellungen, etwa zur Zurechnung bei aufschiebend bedingten Kaufverträgen, sowie Beispiele zur Missbrauchsvermeidung.
Insgesamt setzt die Finanzverwaltung mit dem neuen Erlass die gesetzliche Regelung konsequent um und ersetzt damit die den bisherigen Erlass aus 2023 für alle noch offenen Fälle.
2. Zur Anwendung des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG (Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 20.02.2026)
Die neuen Erlasse treten jeweils an die Stelle der gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 10.05.2022.
Dabei wurden die bisherigen Regelungen zu Share Deals nach § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG nur leicht angepasst, während Treuhandfälle nun in einem separaten Erlass geregelt werden. Zudem wird ein BFH-Urteil zur Verlängerung von Beteiligungsketten ausdrücklich nur auf den Einzelfall beschränkt.
Die überarbeiteten Erlasse zu § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG enthalten vor allem Klarstellungen: Die Beurteilung der Altgesellschafterstellung erfolgt grundstücksbezogen, auch frühere Beteiligte können als Altgesellschafter gelten, und erbrechtliche Übertragungen werden entsprechend berücksichtigt. Allerdings geht die Altgesellschafterstellung nicht automatisch auf Rechtsnachfolger über. Die bisherigen
Regelungen zur Grundstückszurechnung wurden gestrichen und in den „Zurechnungserlass“ ausgelagert.
An ihrer bisherigen Auffassung zu Signing-/Closing-Fällen hält die Finanzverwaltung trotz BFH-Kritik fest, verschärft jedoch die Voraussetzungen für eine Steuerfestsetzung zeitlich. Zudem wird klargestellt, dass bestimmte Begünstigungen mangels Erwerberidentität nicht anwendbar sind und bei mehrstufigen Beteiligungen nur die beteiligte Gesellschaft selbst als Gesellschafter gilt. Bestimmte Gestaltungen zur künstlichen Begründung einer Altgesellschafterstellung sollen künftig nicht mehr anerkannt werden.
Die neuen Erlasse gelten für alle offenen Fälle, wobei für ältere Erwerbsvorgänge Übergangsregelungen maßgeblich bleiben.
3. Fazit
Die neuen Erlasse bringen insgesamt mehr Systematik und teilweise auch Klarheit, insbesondere durch die gesetzliche Verankerung der Grundstückszurechnung in § 1 Abs. 4a GrEStG und deren konsequente Umsetzung im neuen Zurechnungserlass.
Gleichzeitig bleibt die Finanzverwaltung in zentralen Streitfragen bei ihrer bisherigen, teils umstrittenen Auffassung, wie etwa bei Altfällen, Signing-/Closing-Konstellationen oder bestimmten Beteiligungsstrukturen, und setzt sich damit weiterhin in Gegensatz zur Recht-
sprechung. Auch die Nichtanwendung ausgewählter BFH-Urteile über den Einzelfall hinaus zeigt die restriktive Haltung.
Insgesamt führen die neuen Erlasse zwar zu mehr Klarheit für künftige Erwerbsvorgänge, lassen jedoch für Altfälle und bestimmte Gestaltungen weiterhin Rechtsunsicherheiten bestehen, sodass Einsprüche und eine genaue Prüfung im Einzelfall weiterhin empfehlenswert sind.
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