2026 ist das letzte Jahr, in dem Immobilien noch ohne Grunderwerbsteuer in zukunftssichere Strukturen überführt werden können. Der Gesetzgeber lässt eine zentrale grunderwerbsteuerliche Privilegierung zum 31. Dezember 2026 auslaufen. Ab 2027 wird jede vergleichbare Übertragung regelmäßig Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienwerts auslösen – selbst dann, wenn wirtschaftlich kein Eigentümerwechsel stattfindet, sondern Vermögen lediglich in eine neue Struktur überführt wird. Dieses Zeitfenster eröffnet Eigentümern im Jahr 2026 letztmalig die Chance, Immobilien grunderwerbsteuerfrei in rechtlich und wirtschaftlich optimale Strukturen zu bringen und so erhebliche Steuerbelastungen dauerhaft zu vermeiden.
1. Hintergrund Entfall Grunderwerbsteuerprivileg
Die Grunderwerbsteuer sieht für Grundstücksübertragungen von und auf Personengesellschaften vor, dass soweit der Übertragende an der Personengesellschaft beteiligt ist, keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Durch eine zivilrechtliche Gesetzesänderung entfällt dieses Steuerprivileg nach einer Übergangsfrist ab dem 1. Januar 2027. Betroffen sind Übertragungen von Immobilien im Privatvermögen sowie im Betriebsvermögen.
2. Warum rechtzeitiges Handeln wichtig ist
Es gibt eine Reihe von Konstellationen, in denen eine Immobilienüber-tragung sinnvoll ist. Exemplarisch seien Beispiele aus den Bereichen private Vermögensnachfolge, Schutz der Unternehmenswerte und Unternehmensnachfolge dargestellt:
a) Private Vermögensnachfolge
Für Personen, zu deren Vermögen Immobilien und andere ertragreiche Vermögensgegenstände gehören, eignet sich zur Verminderung einer Schenkungs- und Erbschaftsteuerbelastung die Gründung einer Familien-Kommanditgesellschaft (sog. Familien-KG).
Wer heute auf diese Familien-KG ein Mehrfamilienhaus übertragen möchte, kann dies noch grunderwerbsteuerfrei tun. Ab 2027 würde dieselbe Maßnahme – bei wirtschaftlich identischer Umsetzung – regelmäßig eine Steuerbelastung in fünf- bis sechsstelliger Höhe nach sich ziehen.
b) Schutz der Unternehmenswerte
Mittelständische Unternehmen werden zunehmend mit Haftungs-risiken konfrontiert, weshalb es sinnvoll sein kann, Grundstücke zur Vermögensabsicherung auf gesonderte Gesellschaften zu
übertragen (z.B. Schwesterpersonengesellschaften). Auch hier wäre die Übertragung letztmalig im Jahr 2026 ohne Grunderwerbsteuer möglich.
c) Unternehmensnachfolge
Um die ohnehin schwierige Unternehmensnachfolge zu meistern, kommt der Struktur eines Unternehmens immense Bedeutung zu.
Vielfach bilden Grundstücke ein Nachfolgehindernis, beispielsweise weil der Übergeber Grundstücke zur Absicherung im Alter zurückbehalten möchte oder weil der Nachfolger das Grundstück aus Finanzierungs- oder Steuergründen in einer eigenständigen Gesellschaft halten möchte. Mithilfe der frühzeitigen Übertragung von Grundstücken auf eine gesonderte Gesellschaft erreicht der Ubergeber die maximale Flexibilität für eine gelungene Unterneh-mensnachfolge. Bis zum 31.12.2026 ist diese Strukturoptimierung ohne Grunderwerbsteuer möglich.
Zu den Einzelheiten der oben dargestellten Anlässe zur Grundstücks-übertragung werden wir in den folgenden Artikeln berichten.
3. Fazit
2026 ist damit kein beliebiges Steuerjahr, sondern ein einmaliges Ge-staltungsfenster für strategische Vermögens- und Unternehmenspla-nung. Zusammengefasst gilt daher: Wer Immobilien besitzt und über Haftungsschutz, Nachfolge oder Verkauf nachdenkt, sollte 2026 nicht ungenutzt verstreichen lassen. Es ist das letzte Jahr, in dem Immobilien noch grunderwerbsteuerfrei in Familiengesellschaften, Schwes-tergesellschaften oder andere Vermögensvehikel (z.B. Holdinggesell-schaften) überführt werden können. Auch die Übertragung aus Personengesellschaften in das Privatvermögen ist letztmalig 2026 ohne Grunderwerbsteuer möglich. Wer dieses Zeitfenster nutzt, sichert sein Vermögen rechtlich, wirtschaftlich und steuerlich. Wer es verpasst, wird künftig dieselben Gestaltungen nur noch mit erheblichen Steuer-zahlungen umsetzen können.
Ausführliche Informationen haben wir in einem PDF-Dokument zusammengestellt,
dass Sie untenstehend herunterladen können.
