Bereits in unserem Beitrag vom 11.03.2024 hatten wir auf die Gefahren der doppelten Grunderwerbsteuer hingewiesen, wenn im Zusammenhang mit der Übertragung von mindestens 90% von Geschäftsanteilen an Personen- oder Kapitalgesellschaften und damit zugleich eine mittelbare Übertragung von Grundstücken verbunden ist. Die bisherige restriktive Haltung der Finanzverwaltung wurde nun durch den Bundesfinanzhof relativiert.
Werden im Zuge einer Geschäftsanteilsübertragung mindestens 90% der Geschäftsanteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften (Zielgesellschaft) an einen Erwerber übertragen und befindet sich im Vermögen der Zielgesellschaft oder einer ihrer Tochtergesellschaften ein oder mehrere Grundstücke, so wird hinsichtlich der Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 GrEStG) im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages (signing) und hinsichtlich der Anteilsübertragung (§ 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG) zu dem später erfolgenden Vollzug der Anteilsübertragung (closing) jeweils ein grunderwerbsteuerbares Ereignis ausgelöst. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zielgesellschaft in Deutschland oder im Ausland ansässig ist, solange ein in Deutschland belegenes Grundstück mittelbar von der Unternehmenstransaktion erfasst wird.
Beide Vorgänge sind beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Zu beachten ist dabei, dass die Mitteilung des Notars an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes die gesetzlichen Anzeigepflichten der jeweils steuerpflichtigen Personen nicht ersetzt. Für die Anteilsvereinigung (signing) trifft die Anzeigepflicht den Erwerber der Geschäftsanteile an der Zielgesellschaft. Für die möglicherweise erst Monate spätere Anteilsübertragung (closing) trifft die Anzeigepflicht die Zielgesellschaft bzw. die Grundstückshaltende Gesellschaft Die Fristen zur Erfüllung der jeweiligen Anzeigepflicht beträgt grundsätzlich 2 Wochen.
Werden nun diese Anzeigepflichten nicht eingehalten, besteht keine Möglichkeit mehr, dass der GrESt-Bescheid für die Anteilsvereinigung aufgehoben werden kann (§ 16 Abs. 5 S. 2 GrEStG). Die doppelte Grunderwerbsteuer ist final, so zumindest die Auffassung der Finanzverwaltung und der erstinstanzlichen Finanzgerichte.
Das Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg hat in seinen Beschlüssen vom 09.01.2025 und 31.01.2025 jeweils die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt und eine Aussetzung der Vollziehung der GrESt-Bescheide für die Anteilsvereinigung abgelehnt. In den beiden Fällen wurden die Anzeigepflichten wie zuvor geschildert nicht vollständig wahrgenommen.
Das FG Baden-Württemberg vom 16.05.2025 hat in seinem Beschluss zugleich die Auffassung vertreten, dass verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Bestimmung des § 16 Abs. 5 S. 2 GrEStG nicht bestünden. Folgt man dieser Auffassung des FG Baden-Württemberg, so ist die Rechtslage klar, nach der eine Aufhebung des GrESt-Bescheides für die Anteilsvereinigung nur dann in Betracht kommt, wenn die Anzeigepflichten der Steuerpflichtigen vollständig und rechtzeitig erfolgt sind.
Gegen den ablehnenden Beschluss des FG Berlin-Brandenburg vom 09.01.2025 hat der Kläger Beschwerde beim Bundesfinanzhof (BFH) erfolgreich eingelegt (Beschluss vom 09.07.2025). Der BFH hat in seiner Beschlussbegründung die Kritik in der Literatur zur Handhabung und Auslegung der vorgenannten Vorschriften aufgenommen. Allerdings hat er sich nicht zur verfassungsrechtlichen Einordnung der restriktiven Gesetzgebung geäußert. Das Verfahren ging aus anderen Verfahrensrechtlichen Gründen zu Gunsten der Kläger aus.
Denkt man im signing noch an die GrESt, so kann im Zeitpunkt des Vollzuges eines schare deals dies leicht in Vergessenheit geraten. Dies gilt insbesondere bei einem umfangreichen Katalog von Vollzugsbedingung in einem SPA, sodass das closing erst mehrere Wochen oder gar Monate nach der Kaufvertragsunterzeichnung erfolgt Es empfiehlt sich, den Komplex der Grunderwerbsteuer sowohl im SPA als auch ggf. in einem zu erstellenden Vollzugsprotokoll aufzunehmen.
Die Rechtsprechung des BFH hilft nach unserer Auffassung nur in der abwehrenden Beratung, das bedeutet nur in den Fällen, in denen es schiefgelaufen ist und die doppelte Grunderwerbsteuer droht. In der gestaltenden Beratung empfiehlt es sich, das Thema der Grunderwerbsteuer und weitere steuerliche Rahmenbedingung in einem strukturierten Ablaufplan zur Unternehmenstransaktion aufzunehmen.
Ausführliche Informationen haben wir in einem PDF-Dokument zusammengestellt,
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