In einem unserer letzten Beiträge hatten wir darüber berichtet, dass die Übertragung von Immobilien von und auf Personengesellschaften nur noch in 2026 ohne Grunderwerbsteuer möglich ist. Bei Grundstückübertragungen kommt es dadurch ab 2027 regelmäßig zu Grunderwerbsteuerbelastungen in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienwerts.
Grundstücksübertragungen sind vor allem in Vorbereitung von Unternehmensnachfolgen, z.B. durch die Schenkung an ein Kind oder durch einen Verkauf des Unternehmens an einen Dritten, bedeutsam. Dies gilt auch für bestimmte Fälle, in denen ein Grundstück an eine Kapitalgesellschaft überlassen wird (sog. Betriebsaufspaltungs-Fälle). Signifikante Steuer- und Strukturvorteile lassen sich hierbei häufig erreichen, indem Eigentumsverhältnisse von betrieblich genutzten Grundstücken geändert werden.
Die ersten beiden Fälle der dreiteiligen Reihe betrafen die Schenkung und den Verkauf einer Personengesellschaft, wobei das privat gehaltene Betriebsgrundstück zurückgehalten wurde. Im vorliegenden dritten Fall soll es um einen Fall gehen, in dem ein Gesellschafter seiner GmbH ein Grundstück überlässt (Betriebsaufspaltung).
Fall 3 von 3: Schenkung / Verkauf Anteile an einer GmbH, die ein Grundstück des Alleingesellschafters nutzt
Der Gesellschafter A ist Alleingesellschafter der A-GmbH und überlässt dieser ein Grundstück zur betrieblichen Nutzung. A erwägt, die Anteile an der A-GmbH entweder an seinen Sohn zu schenken oder an einen Dritten zu veräußern. Das Grundstück soll bei A zur Altersversorgung verbleiben und somit weder bei der Schenkung noch bei dem Verkauf übertragen werden.
Vorliegen einer Betriebsaufspaltung
Die Betriebsaufspaltung ist gekennzeichnet von einer personellen und sachlichen Verflechtung. Die personelle Verflechtung setzt voraus, dass in der Betriebs-GmbH (A-GmbH) und dem Besitzunternehmen (Vermietungsunternehmen A) eine personenidentische Beherrschung beider Einheiten gegeben ist. Die sachliche Verflechtung setzt voraus, dass das Besitzunternehmen der A-GmbH eine wesentliche Betriebsgrundlage überlässt. In unserem Fall liegt unstrittig eine Betriebsaufspaltung vor.
Schenkung / Verkauf der Anteile an der GmbH führt zu signifikanter Einkommens- und Gewerbesteuerbelastung
Die Schenkung oder der Verkauf der Geschäftsanteile an der A-GmbH würde ohne die gleichzeitige Übertragung des betrieblich genutzten Grundstücks zu einer Aufdeckung sämtlicher stiller Reserven (Unterschiedsbetrag zwischen steuerlichen Buchwert und Verkehrswert) in den GmbH Anteilen und dem Grundstück führen. Dementsprechend kommt es zu einer Steuerbelastung, obwohl das Grundstück gar nicht übertragen wird. Es erfolgt eine Besteuerung im Rahmen einer Betriebsaufgabe, bei der unter Umständen für das Grundstück die Tarifbegünstigung zur Anwendung kommt.
Diese umfassende Besteuerung tritt ein, sobald der A die Mehrheit an der A-GmbH übertragt, da dadurch die Betriebsaufspaltung beendet wird und eine Betriebsaufgabe fingiert wird.
Keine Einkommensteuer- und Gewerbesteuerbelastung für die stillen Reserven in der Immobilie und den nicht übertragenen GmbH Anteilen bei frühzeitiger Grundstücksübertragung
Um eine Steuerbelastung für die stillen Reserven in der Immobilie und ggf. nicht übertragene Anteile an der A-GmbH zu vermeiden, könnte das Grundstück und die GmbH Gesellschaftsanteile auf eine GmbH & Co KG übertragen werden. In diesem Fall käme es nicht zu einer Aufdeckung der stillen Reserven des Grundstückes und der nicht verschenkten Geschäftsanteile.
Diese Grundstücksübertragung wäre 2026 noch vollständig ohne Grunderwerbsteuerbelastung möglich, während in 2027 empfindliche Steuerbelastungen für die Grundstücksübertragung entstehen würden.
Fazit: Betriebsaufspaltungsfälle in 2026 strukturell absichern und dabei letztmalig keine Grunderwerbsteuerbelastung nutzen
Die Umstrukturierung von Unternehmen, an die ein Gesellschafter ein Grundstück überlässt, kann signifikante Steuerbelastungen vermeiden. Da häufig die Übertragung von Grundstücken erforderlich sein wird, bietet das Jahr 2026 letztmalig die Chance, diese Grundstücksübertragungen ohne Grunderwerbsteuer vorzunehmen.
Zusammengefasst gilt daher: Wer Immobilien besitzt und über Nachfolge oder Verkauf nachdenkt, sollte 2026 nicht ungenutzt verstreichen lassen. Wer dieses Zeitfenster nutzt, sichert sein Unternehmensvermögen rechtlich, wirtschaftlich und steuerlich. Wer es verpasst, wird künftig dieselben Gestaltungen nur noch gegen erhebliche Steuermehrbelastungen umsetzen können.
Ausführliche Informationen haben wir in einem PDF-Dokument zusammengestellt,
dass Sie untenstehend herunterladen können.
