In einem unserer letzten Beiträge hatten wir darüber berichtet, dass die Übertragung von Immobilien von und auf Personengesellschaften nur noch in 2026 ohne Grunderwerbsteuer möglich ist. Bei Grundstückübertragungen kommt es dadurch ab 2027 regelmäßig zu Grunderwerbsteuerbelastungen in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienwerts.
Grundstücksübertragungen sind vor allem in Vorbereitung von Unternehmensnachfolgen, z.B. durch die Schenkung an ein Kind oder durch einen Verkauf des Unternehmens an einen Dritten, bedeutsam. Auch in Betriebsaufspaltungs-Fällen sind Grundstücksübertragen essentiell.
Signifikante Steuer- und Strukturvorteile lassen sich hierbei häufig erreichen, indem Eigentumsverhältnisse von betrieblich genutzten Grundstücken geändert werden. Es gibt eine Vielzahl von Fallkonstellationen, bei denen auch ohne eine zeitnah angestrebte Unternehmensnachfolge eine Grundstücksübertragung wirkungsvoll ist.
Wir möchten Ihnen anhand unserer dreiteiligen Fallreihe aufzeigen, in welchen Konstellationen bei einer Grundstücksübertragung in 2026 signifikante Steuervorteile erreicht werden können.
Fall I von III: Schenkung einer Personengesellschaft ohne das privat gehaltene Betriebsgrundstück
In unserer Kanzlei haben wir folgenden Fall bereits vielfach erlebt: Gesellschafter (A) ist alleiniger Gesellschafter einer GmbH & Co KG (KG I) und alleiniger Eigentümer eines Grundstücks, welches er der KG zur Nutzung überlässt. Steuerrechtlich gehört dieses Grundstück als Sonderbetriebsvermögen zum Betriebsvermögen der KG I. Das Grundstück soll zur Absicherung der Altersvorsorge bei A verbleiben. Dabei ist nicht nur auf die Grunderwerbssteuer zu achten, sondern auch auf die ertragsteuerlichen Auswirkungen bei einer Änderung der Eigentumsverhältnisse von betrieblich genutzten Grundstücken.
Ohne Vorbereitungsmaßnahmen erhebliche Einkommenssteuer- und Gewerbesteuerbelastung
Nach der unentgeltlichen Abtretung der Geschäftsanteile der KG I wird das Grundstück aus dem Sonderbetriebsvermögen in das steuerliche Privatvermögen überführt. Hierdurch kommt es zu einer Steuerbelastung, da die stillen Reserven des Grundstückes (Unterschiedsbetrag zwischen steuerlichem Buchwert und Verkehrswert) als laufender Gewinn der Einkommens- und Gewerbesteuer unterliegen.
Vermeidung Steuerbelastung durch Umstrukturierung
Die Steuerentstehung könnte vermieden werden, indem das Grundstück vor der Schenkung der Geschäftsanteile an der KG I in eine weitere gewerblich geprägte GmbH & Co KG (KG II) übertragen wird. A wäre alleiniger Gesellschafter dieser KG II. Die Schenkung würde nicht zu einer Einkommenssteuer- oder Gewerbesteuerbelastung führen. Es verbleibt in diesem Fall nur die Schenkungsteuer, welche aufgrund der umfassenden Befreiungsregelungen nach §§ 13a, 13b ErbStG weiter vermindert werden könnte.
Bei Umstrukturierung in 2026 keine Grunderwerbsteuerbelastung
Sofern diese Übertragung in 2026 stattfindet, würde zudem keine Grunderwerbsteuer bei der Übertragung des Grundstücks anfallen. In 2027 käme es bei einem Immobilienwert iHv. 1.000.000 EUR zu einer Grunderwerbsteuerbelastung von bis zu 65.000 EUR (je nach Bundesland).
Fazit: Umstrukturierungsmaßnahmen in 2026 umsetzen
Unabhängig davon, ob die Schenkung eines Unternehmens kurz- oder mittelfristig angedacht ist, bietet das Jahr 2026 erhebliche Steuervorteile für geeignete Strukturmaßnahmen. Daher sollte bei der Vorbereitung einer Schenkung von Unternehmensvermögen an die nachfolgende Generation bereits in 2026 eine Struktur geschaffen werden, bei der die letztmaligen Möglichkeit der Grundstücksübertragung ohne Grunderwerbsteuerbelastung beansprucht wird. Hierdurch werden entscheidende Weichen für die Zukunft eines Unternehmens gestellt und dabei gleichzeitig das zukünftig entfallende Grunderwerbsteuerprivileg genutzt.
Ausführliche Informationen haben wir in einem PDF-Dokument zusammengestellt,
dass Sie untenstehend herunterladen können.
